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Gastartikel

Anschlussfinanzierung: Darauf sollten Sie achten

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Nach dem Kauf einer Immobilie und der dazugehörigen Baufinanzierung  müssen sich Eigentümer einige Jahre später noch einmal Gedanken um Finanzen machen, sobald die Anschlussfinanzierung ansteht. Was es dabei zu beachten gilt und welche Möglichkeiten Sie haben, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung wird ein neuer Kreditzins verhandelt, nachdem die Zinsbindung, die für einen vorgesehenen Zeitraum vorgeschrieben wurde, abläuft. Es handelt sich hierbei um keine neue Finanzierung, sondern lediglich um eine neue Vereinbarung des Kreditzinses innerhalb der gesamten Kreditlaufzeit. Die zuerst verhandelte Zinsbindung kann in der Regel einen Zeitraum zwischen 5 und 20 Jahren betragen. Dabei verbleibt eine Restschuld, die mit der Anschlussfinanzierung getilgt wird. Das heißt: Eine Anschlussfinanzierung beginnt dann, wenn die Zinsbindung des Kredites abgelaufen ist.

Arten der Anschlussfinanzierung

Es gibt nicht die eine Anschlussfinanzierung. Der Kreditnehmer sucht sich aus verschiedenen Möglichkeiten die passende Anschlussfinanzierung heraus, die zu dessen Bedürfnissen passt.

Prolongation

Die Prolongation ist im Finanzwesen eine Verlängerung der ursprünglichen Geltungsdauer der Baufinanzierung. Dabei können neue Konditionen ausgehandelt werden, um das bestehende Darlehen abzuzahlen. Hierbei werden sowohl Zinsbindung als auch Laufzeit neu festgelegt. Der Kreditgeber schickt dem Kreditnehmer vor Ablauf der Erstfinanzierung ein neues Angebot zu. Das ist ein Pluspunkt, da Sie das Thema Anschlussfinanzierung mit einer Unterschrift abhaken können. Ein Manko ist hier, dass das Angebot der Zinsen häufig eher durchwachsen ist und sich nicht sonderlich gut rechnet.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung können Kreditnehmer von günstigeren Zins- und Tilgungssätzen einen Nutzen ziehen, indem der laufende Kredit abgelöst wird. Ein großer Vorteil der Umschuldung ist, dass mehrere Kredite zu einer Gesamtschuld zusammengefasst werden können, sodass sich für alle Darlehen dieselben Konditionen ergeben. So können Sie viel Geld sparen. Eine Umschuldung kann am Ende der Sollzinsbindung vorgenommen werden. Auch von einem Sonderkündigungsrecht können Sie hier eventuell Gebrauch machen.

Forward-Darlehen

Um ein Forward-Darlehen sollte sich der Kreditnehmer frühzeitig kümmern, denn dieses kann abgeschlossen werden, wenn die Zinsbindungsfrist mindestens noch 60 Monate, aber höchstens 12 Monate läuft. Der Vorteil ist hierbei ganz klar, dass Sie in dem genannten Zeitraum von der niedrigsten Zinslage profitieren können. Die Laufzeit für das Forward-Darlehen beginnt erst nach Ablauf der alten Zinsbindung. Hierbei empfiehlt es sich zum frühestmöglichen Zeitpunkt mit dem Vergleich zu beginnen, da Sie an die Zinsen gebunden sind, auch wenn nach Abschluss des Forward-Darlehens die Bauzinsen fallen.

Wann sollte sich um eine Anschlussfinanzierung gekümmert werden?

Wann der richtige Zeitpunkt ist, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sollten Sie mit Ihren Konditionen zufrieden sein, reicht es zeitlich aus, auf das Angebot Ihres Kreditgebers zu warten, was Sie in der Regel 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung bekommen. Jedoch lohnt es sich, sich frühzeitig Gedanken um eine attraktive Anschlussfinanzierung zu machen. Da sich die Kosten für Zinsen und somit die monatlichen Raten mit der richtigen Anschlussfinanzierung aber erheblich senken lassen, sollten Sie spätestens 5 Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung nach möglichen Anschlussfinanzierungen Ausschau halten.

Beachten Sie folgendes bei Ihrer Anschlussfinanzierung

  • Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Wenn Sie sich schon früh Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen sind Sie in der Lage, genügend Möglichkeiten zu vergleichen und die beste Option zu finden

  • Mit dem Kreditgeber verhandeln

Sollten Sie schon andere Möglichkeiten in Betracht bezogen haben, könnte es sich lohnen mit dem aktuellen Kreditgeber zu verhandeln. Im besten Fall sollte die Anschlussfinanzierung günstiger als die Erstfinanzierung sein.

  • Nutzen Sie Eigenkapital bei der Anschlussfinanzierung

Auch hier gilt: je mehr Eigenkapital desto besser. Ein größeres Eigenkapital sorgt für ein günstigeres Anschlussdarlehen und somit für eine geringere Zinsbelastung.

  • Anpassen von monatlichen Raten

Eventuell hat sich seit dem Start Ihrer Baufinanzierung Ihr finanzieller Rahmen geändert. Bedenken Sie das bei Ihren neuen monatlichen Raten.

Gastartikel, Vor Baubeginn

Unterschiedliche Wege der Baufinanzierung

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Die Anschaffung der eigenen Immobilie ist für viele Menschen ein Lebensziel. Das eigene Haus oder eine wunderschöne Eigentumswohnung ist für viele kein entfernter Traum mehr. Mittlerweile gibt es unterschiedliche Finanzierungsmethoden, die dafür sorgen, dass sich viele Menschen ein Eigenheim leisten können.

Quelle: Pixabay

Trautes Heim, Glück allein

Das eigene Zuhause ist für viele ein Rückzugsort. Nach einem anstrengenden Alltag möchte man in die eigenen vier Wände zurückkehren und diese in vollen Zügen genießen. Die Voraussetzung hierfür ist, dass wir glücklich sind. Dies geschieht meistens, wenn wir keinen Ärger mit dem Vermieter, störenden Nachbarn oder den hohen Mietpreisen haben. Viele Mieter stellen sich immer wieder die Frage, warum sie jahrelang Monat für Monat ihr Geld in ein Haus oder in eine Wohnung investieren, die am Ende doch nicht ihnen gehört. Auch können nie Umbaumaßnahmen ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden, ja sogar die Wandfarbe muss teilweise mit dem Vermieter oder der Wohnungsgesellschaft abgesprochen werden. Kein Wunder, dass der Wunsch nach dem perfekten Eigenheim so existenziell ist. Früher war dies nur ein Privileg der Reichen, durch Baufinanzierungen können sich aber immer mehr Menschen ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten.

Nach der Immobiliensuche, die je nach Stadt manchmal schon recht anstrengend sein kann, geht es schließlich um die Frage der Sicherheit. Wichtig ist, dass man den Verkäufer und den Makler nun von sich überzeugen kann. Daher sollte man sich vorher schon absichern und z. B. eine Finanzierungszusage von der Bank geben lassen.

Vorher sollte man sicherstellen, welche Art von Finanzierung für einen sicher und am besten ist.

Bei einer privaten Baufinanzierung ist es wichtig und Voraussetzung, dass das Haus oder die Wohnung selbst genutzt wird und nicht gewerblich vermietet wird.

Quelle: Pixabay

Kreditinstitut oder doch Kryptowährung?

Es gibt unterschiedliche Wege, wie man eine Immobilie finanzieren kann. Wichtig ist vor allem, dass man sich nicht nur bei der eigenen Hausbank die Konditionen einholt, sondern gleichzeitig auch noch bei anderen Banken parallel anfragt. Die wohl bekannteste Baufinanzierungsart ist das Tilgungsdarlehen. Hier zahlt der Kreditnehmer in regelmäßigen Raten das Darlehen ab. Aber es gibt selbstverständlich auch noch weitere Kreditformen wie Forward-Finanzierungen, zinsvariable Darlehen oder die Kombikredite. Nur wenige Anbieter außerhalb der Bank würden einer Vollfinanzierung zustimmen. Daher sind sehr viele Menschen von diesem Kreditmodell abhängig.

Viele Menschen möchten sich nicht mehr abhängig von Kreditinstituten oder Banken machen und ihr Geld dort anlegen. Daher tendieren sie dazu, ihr Kapital in Kryptowährungen anzulegen. Wer beispielsweise mit dem Bitcoin nebenbei Geld verdient, kann den Gewinn in das eigene Haus oder in die Finanzierung stecken. Der Bitcoin Code verspricht sehr hohe Renditen. Mittlerweile lassen sich sogar schon Immobilienkäufe mit Kryptowährungen realisieren. Die meisten Menschen sehen die Kryptowährung als neue Generation des Bezahlens an. Sobald immer mehr Bauherren und Bauherrinnen erkannt haben, welche spannenden Möglichkeiten es gibt, sein Kapital sinnvoll anzulegen, je mehr wird auch die Kryptowährung als Baufinanzierung in den Fokus treten.

Wohneigentum sind nicht nur die eigenen vier Wände, es ist eine Geldanlage, eine Altersvorsorge und die eigene Unabhängigkeit. Wichtig ist daher, dass je mehr Eigenkapital mitgebracht wird, desto solider ist die langfristige Baufinanzierung.

Vor Baubeginn

Finanzierungszusage

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Heute kam per Post die Finanzierungszusage der PSD Bank rein. Hurra! Es geht richtig los! Die Anzeichen dafür, dass die Bank OK sagt, gabs schon Ende letzter Woche. Da kamen schon die Beitrittserklärungen zur Genossenschaft rein. Es ist ja eine Genossenschaftsbank und wir mussten mit einer Mindesteinzahlung von je 25 EUR beitreten. Gestern kamen auch schon die Meldungen zur Kontoeröffnung. Und heute die definitive Zusage!

Es ist ziemlich viel Papierkram, was man durchlesen und unterschreiben muss in so einem Darlehensvertrag. Dann kommt noch eine „Zweckerklärung“ zur Grundschuld dazu. Und verständlich ist es auch nicht geschrieben. Die Zahlen stimmen jedoch: 4,34% auf 10 Jahre festgeschrieben (effektiv 4,43%, das ist sogar 0,1 Punkte weniger als wir im letzten Jahr bei der Beantragung noch hatten), 2% Tilgung, jährlich 5% Sondertilgung möglich, keine Bearbeitungsgebühren, 12 Monate ohne Bereitstellungszinsen. Was will man mehr?

Von unserem Finanzierungsberater haben wir nur leider nichts gehört. Dennoch danken wir ihm für die auf Anhieb gelungene Baufinanzierung zu Top-Konditionen! Und das obwohl einer von uns noch keine unbefristete Aufenhaltsgenemigung hat… Zum Vergleich: Der beste Zins bei Interhyp für unsere Finanzierungskonditionen liegt heute bei 4,41% (4,53% effektiv). Dabei ist der Zins heute und gestern schon wieder gesunken! Ich hätte nie gedacht, dass ein live Baufinanzierungsberater bessere Konditionen „zaubert“ als eine Internet-Vergleichsplattform.

Ab heute gehts also unwiderruflich los mit dem Projekt. Der Kaufvertrag fürs Grundstück ist schon durch einen befreundeten Notar vorbereitet. Die Grundschuldbestellung der Bank schicke ich gleich an ihn raus, damit er das auch noch gleich eintütet. Der Kaufvertrag muss jetzt mind. 2 Wochen liegen, damit er rechtskräftig unterzeichnet werden kann.

Das Vermessungsbüro habe ich auch schon ausgesucht und beauftragt. Er kann schon mal den Lageplan anfertigen. Das dauert ja auch 2-3 Wochen. Und der Lageplan wird für die Bauantragsunterlagen benötigt. Was man alles bei der Beauftragung eines Vermessers beachten muss, erzähle ich im Februar. Denn bis dahin sind wir erstmal Sonne tanken in der Karibik. 😛

Vor Baubeginn

Antrag auf Baufinanzierung

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Heute war unser Finanzierungsberater aus Oberhausen bei uns daheim und hat sich die Unterlagen für eine Finanzierungsanfrage abgeholt. Benötigt waren Personalausweise, die letzten Gehaltsabrechnungen, Angebot und BLB der Baufirma, die Hausskizzen, die Berechnungen der Hausflächen und Räume sowie Unterlagen über Grundstücksreservierungen. Alles natürlich in Kopie, denn die Unterlagen kommen nicht zurück.

Empfolen wurde uns die PSD Bank Rhein-Ruhr eG, wohin die erste Anfrage auch geht. Der nominelle Zinssatz liegt heute bei 4,44%, was effektiv 4,53% jährlich bedeutet (bei 10 Jahren Zinsbindung und 80% Beleihung). Damit liegt die PSD Bank heute ca. 0,2 % günstiger als die bei der Baufinanzierung üblichen Internet-Banken wie Ing-DIBA oder DSL-Bank. Dazu kommt es, dass die Bedingungen sehr gut sind: 12 Monate keine Bereitstellungszinsen und keine sonstigen Gebühren. Außerdem gibts bei der PSD Bank eine richtige Geschäftsstelle in Düsseldorf, wo man auch mit Menschen sprechen kann. Und unser Bauberater kennt die Leute da und meinte, es ist schon besprochen, dass wir da was bekommen werden.

Wir haben uns gegen eine längere Zinsbindung entschieden. Der „Aufpreis“ für eine 15jährige Zinsbindung wäre 0,35 Prozentpunkte gewesen. Wir investieren besser in eine höhere Tilgung (2%) und strukturieren die Restschuld ggf. durch ein Forward-Darlehen vorzeitig um.

Lange Zeit dachten wir daran, dass wir auch die Kredite von der KfW-Bank in Anspruch nehmen sollten. Darauf war auch die Hausdämmung ausgerichtet und die Förderfähigkeit nach dem Programm Ökologisch Bauen Energiesparhaus 60 (sog. KfW60) wurde vertraglich zugesichert. Leider hat die KfW-Bank die Zinsen in den letzten 3 Monaten nicht gesenkt, wie alle anderen Banken. Daher hat ein KfW-Darlehen keinen Sinn mehr. Dann sollen sie eben auf dem Geld sitzen bleiben. Die Investition in die verbesserte Hausdämmung rentiert sich sowieso irgendwann durch die Einsparungen bei den Heizungskosten.

Am ersten Januarmontag soll die Anfrage der PSD Bank vorliegen. Dann soll es bis zur Kreditentscheidung nur eine Woche dauern. Wenn es dann soweit ist, gibts kein Zurück mehr. 🙂