Antrag auf Baufinanzierung

Heute war unser Finanzierungsberater aus Oberhausen bei uns daheim und hat sich die Unterlagen für eine Finanzierungsanfrage abgeholt. Benötigt waren Personalausweise, die letzten Gehaltsabrechnungen, Angebot und BLB der Baufirma, die Hausskizzen, die Berechnungen der Hausflächen und Räume sowie Unterlagen über Grundstücksreservierungen. Alles natürlich in Kopie, denn die Unterlagen kommen nicht zurück.

Empfolen wurde uns die PSD Bank Rhein-Ruhr eG, wohin die erste Anfrage auch geht. Der nominelle Zinssatz liegt heute bei 4,44%, was effektiv 4,53% jährlich bedeutet (bei 10 Jahren Zinsbindung und 80% Beleihung). Damit liegt die PSD Bank heute ca. 0,2 % günstiger als die bei der Baufinanzierung üblichen Internet-Banken wie Ing-DIBA oder DSL-Bank. Dazu kommt es, dass die Bedingungen sehr gut sind: 12 Monate keine Bereitstellungszinsen und keine sonstigen Gebühren. Außerdem gibts bei der PSD Bank eine richtige Geschäftsstelle in Düsseldorf, wo man auch mit Menschen sprechen kann. Und unser Bauberater kennt die Leute da und meinte, es ist schon besprochen, dass wir da was bekommen werden.

Wir haben uns gegen eine längere Zinsbindung entschieden. Der „Aufpreis“ für eine 15jährige Zinsbindung wäre 0,35 Prozentpunkte gewesen. Wir investieren besser in eine höhere Tilgung (2%) und strukturieren die Restschuld ggf. durch ein Forward-Darlehen vorzeitig um.

Lange Zeit dachten wir daran, dass wir auch die Kredite von der KfW-Bank in Anspruch nehmen sollten. Darauf war auch die Hausdämmung ausgerichtet und die Förderfähigkeit nach dem Programm Ökologisch Bauen Energiesparhaus 60 (sog. KfW60) wurde vertraglich zugesichert. Leider hat die KfW-Bank die Zinsen in den letzten 3 Monaten nicht gesenkt, wie alle anderen Banken. Daher hat ein KfW-Darlehen keinen Sinn mehr. Dann sollen sie eben auf dem Geld sitzen bleiben. Die Investition in die verbesserte Hausdämmung rentiert sich sowieso irgendwann durch die Einsparungen bei den Heizungskosten.

Am ersten Januarmontag soll die Anfrage der PSD Bank vorliegen. Dann soll es bis zur Kreditentscheidung nur eine Woche dauern. Wenn es dann soweit ist, gibts kein Zurück mehr. 🙂

Wie alles began

Nach erfolgloser Suche nach einem fertigen Haus im Rheinland, haben wir uns irgendwann Mitte 2008 die Frage gestellt, ob wir uns nicht auch ein Haus selbst bauen sollten. Davor hatten wir echte Berührungsängste mit dem Thema „Bauen“. Man berichtet ja oft über extremen Stress auf den Baustellen. Wir haben uns schnell im Internet viele Kataloge bestellt, um erstmal ein Bild über die Preislage zu machen in der Hoffnung, ein bescheidenes kleines Häuschen dürfte ja auch nicht viel Geld kosten. Dann haben wir noch den Musterpark in Wuppertal besucht und uns da umgeschaut.

Irgendwann waren wir uns sicher, dass keiner der Standardgrundrisse aus dem Katalog passt. Keiner außer einem Fertigbauhersteller, der mal was anderes im Katalog hatte als nur rechteckige Kisten. Davon inspiriert haben wir uns die ersten eigenen Skizzen gezeichnet und haben von über 50 Baufirmen ein erstes Angebot geben lassen. Dabei waren wir noch für alle Bautechnologien offen.

Die erste wichtige Erkenntnis war: die Preise unterscheiden sich enorm (30% oder so). Ein genauer Blick in die Leistungsbeschreibung ist also absolut erforderlich. Die zweite wichtigste Erkenntnis war: der Fertigbau lohnt sich für uns nicht. Die Angebote der Fertigbauhersteller lagen im Schnitt höher als die von den Massivbauern. Von den Fertigbauherstellern haben sich auch nicht viele gemeldet, nach so viel Werbung und Versprechen. Vermutlich schmeckte ihnen die freie Planung nicht. Egal. Wichtigtes Argumen für den Massivbau ist die Wertbeständigkeit. Also war für uns klar: wenn wir bauen, bauen wir massiv.

Dann haben wir uns mit den örtlichen Vertretern der „großen“ Baufirmen getroffen: T&C, IBG, DM, Helma und wie die alle heißen. Ja, bei manchen wurden wir fast zu einem Treffen gezwungen, damit wir das Angebot überhaupt sehen durften. Bei so einem Ttreffen bekommt man regelmäßig wenig Vorstellung darüber, wie und was genau gebaut wird. Man hat mit den Verkäufern zu tun, die überwiegend nur son Marketinggeplapper versuchen abzugeben. Am Ende lag dann trotzdem eine Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) und eine mehr oder weniger ausführliche Kalkulation auf dem Tisch. Die BLBs habe ich in den langen nächtlichen Recherchen genau verglichen, die für uns wichtigen Ausstattungspunkte (z.B. größere Dachüberstände, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, KfW60-Ausstattung, Schornstein etc.) ausgearbeitet und nachkalkulieren lassen.

Zum Schluss stand eine „große“ Baufirma da, mit der uns sinnvoll erschien zu bauen. Es gab erfreulicherweise auch ein Forum mit den Bauherren dieser Firma. Wir haben mit zwei guten Referenzen gesprochen. Trotz tagelanger Verhandlungen sind wir nicht zusammengekommen. Die Firma hatte eine Erdwärmeanlage mit Solarunterstützung im Angebot. Das hat den Gesamtpreis odentlich gedrückt. Das Problem war: die Firma wollte den Hersteller und die genaue Funktionsweise der Anlage nicht im Vorfeld verraten (geschweige denn im Vertrag festschreiben lassen). Auch bei den übrigen Vertragsbedingungen sind große Firmen fest an die Vorgaben aus der Firmenzentrale gebunden. Man hat als Kunde kaum Spielraum für Vertragsgestaltungen. Auch wenn der Vertreter irgendwas gestaltet, muss die Firma das nicht unbedingt annehmen. Vieles wird man erst in der sog. Projektdurchsprache oder in der Bemusterung erfahren und (nach deren Preislisten!) nachkalkulieren lassen.

Das passte uns dann auch nicht, denn wir wollten eine möglichst genaue Kalkulation im Vorfeld haben, die möglichst viele Besonderheiten der gewünschten Ausstattung und des Grundstücks berücksichtigt. Aus dem gleichen Grund wollten wir nicht mit einem Architekten bauen. Bei dieser Vertragsgestaltung kennt man im Vorfeld weder die Kosten noch die Dauer auch nur einigermaßen genau. Nach Gesprächen mit 2-3 Architekten wußte ich, dass das uns nicht weiterbringt. Das ist eher etwas für jemanden, der einen Architekten privat kennt und ihm 100% vertraut. Der Weg über einen Generalübernehmer (das ist wie Bauträger, der auf dem Grundstück der Bauherren baut), der das Haus schlüsselfertig zum Festpreis und zum festen Datum erstellt, erschien viel sicherer. Zwischen- und Sonderformen der Vertragsgestaltung, die z.B. von Baudirekt praktiziert werden, waren uns eh zu riskant.

Apropos Grundstück. Davon gibts im Rheinland auch nicht viele. Wir haben uns 2-3 (eher schlecht gelegene) Baulücken angesehen und haben uns für ein grade erschlossenes Neubaugebiet in Dormagen-Delhoven (Im Gansdahl II) entschieden. Die Grundstücke werden dort von der Stadt Dormagen vergeben, also haben wir uns um das beste von den noch vorhandenen Grundstücken beworben und haben uns es reservieren lassen. Das Baugebiet ist auf dem freien Feld am Ortsrand entstanden und es wurden im Laufe des Sommers 2008 dort die Kommunikationen und Baustraßen verlegt. Der Grundstückspreis ist mit 275€ pro m² ziemlich hoch, aber so ist es nun mal in Dormagen. Dafür ist man in 5 Minuten auf der A57 und man kann sowohl Köln als auch Düsseldorf in max. 30 Minuten erreichen. Das war für uns ja auch wichtig.

Nun fehlte noch jemand, der bauen kann. Die Suche nach einer Baufirma habe ich mir bei der ursprünglichen Menge der Kataloge viel einfacher vorgestellt. Nun ging die „Ausschreibung“ in die zweite Runde. Wir haben die Skizzen etwas abgeändert und eine genaue Liste von allen Merkmalen erstellt, die einkalkuliert werden sollen. Dann habe ich die kleineren Massivbaufirmen über Immoscout24 angeschrieben. Es gab welche, die Interesse hätten (ohne vorherige Meetings, die ich alle strikt ablehnte) zu kalkulieren und päng, 1-2 Wochen später hatten wir gute Angebote auf dem Tisch, wo anscheinend schon alle Wünsche drin waren. Für die Klärung der zahlreichen Details haben wir uns auf 2 Baufirmen konzentriert und bei diesen soweit möglich die Referenzen gecheckt.

Ja, die Referenzen ist das wichtigste für einen guten Vertrieb in der Baufirma. Nicht die Bauberater. Leider geben viele Baufirmen keine Referenzen raus oder nur widerwillig. Dabei ist das das, was einem potentiellen Interessenten die meiste Sicherheit bietet. Wie ist es bei den anderen gelaufen? Worauf muss ich noch achten? Natürlich bekommt man die guten und nicht die schlechten Fälle vorgezeigt. Manchmal sind die Referenzen auch interessiert, nur Gutes zu erzählen, da sie im Falle eines Vertragsabschlusses ein paar Hundert Euro bekommen. Dennoch halte ich es für sehr wichtig, sich die Referenzen anzuhören oder besser anzuschauen. Denn erstens, wer keine Referenzen vorweisen kann, hat wahrscheinlich keinen Bau ohne Krach fertiggestellt. Und zweitens erfährt man viel über die Baufirma in den Gesprächen zwischen den Zeilen. Außerdem bekommt man viele Ideen für die eigene Hausgestaltung und sieht, was man noch im Vertrag alles bedenken soll.

Wir haben uns auf die Baufirma domoplan fokussiert. Sie war sehr schnell in der Kommunikation per E-Mail und flexibel, was die Berücksichtigung unserer Wünsche betraf. Domoplan ist ein Vermittler, der kleinere Baufirmen aus dem Osten engagiert. Zum Vertragspartner würde dann eine kleine Baufirma HHB-Massivbau GmbH von Henry Hahn aus Eilsleben werden. Wir haben mit domoplan ca. 60 Leistungs- und Vertragsergänzungen ausgehandelt, wo alle Details der Ausführung und der Vertragspflichten noch mal festgehalten wurden. Recht seltsam, dass domoplan nach VOB/B baut. Die Gewährleistung ist jedoch auf 5 Jahre verlängert. Also ergeben sich aus der VOB/B keine Nachteile gegenüber einem „klassischen“ BGB-Bauvertrag, andererseits ist vieles genauer geregelt als im BGB.

Gesagt, getan. Wir haben den Auftrag an HHB-Massivbau am 02.01.2009 unterschrieben. Natürlich unter Vorbehalt der Finanzierung und des Grundstückkaufs. Es ist also noch offen, ob es mit dem Häuschen klappt. Nun hat die Bank das Wort.

Hallo Welt!

Willkommen zur deutschen Version von WordPress. Dies ist der erste Artikel. Bla, bla, bla…

Die Entscheidung nach der Blogsoftware für unser Bautagebuch fiel auf WordPress, ein Standardwerkzeug für Blogs. Etwas schwerfällig, aber mit vielen Features und gut erweiterbar. Ich habe bereits einige Plugins für die Suchmaschinenoptimierung und die bessere Performance installiert. Am Design muss natürlich noch was geändert werden. Aber der Grundstein für einen Baublog ist gelegt. Hoffentlich bald auch für ein Häusle.

Zum Traumhaus und -garten mit Plan, Durchblick und diesem Baublog

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