Archiv der Kategorie: Vor Baubeginn

Erste Planung, erste Fragen

Diese Woche habe ich mich mit dem Bauleiter und der Architektin getroffen. Wir haben sowas wie eine Projektdurchsprache (PDS) gemacht. Ich danke beiden dafür, dass sie sich richtig viel Zeit genommen haben, denn wir saßen über 5 Studen über den Plänen und haben viele offene Fragen aufgedeckt. Die Architektin hat ein Protokoll erstellt und  jetzt sind wir alle dran, die jeweiligen TODOs abzuarbeiten.

So musste ich z.B. folgende Fragen klären:

1. Wird eine Hausnummer für den Bauantrag benötigt? Geklärt: Laut Bauamt Dormagen wird keine Hausnummer benötigt, diese wird im Zuge des Genehmigungsverfahrens vom Bauamt zugeteilt.

2. Der Vermesser hat ein paar kleine Widersprüche bei der Lage der Kanalstutzen entdeckt. Geklärt: Laut Vermesser nicht weiter schlimm, da nur ca. 20-30 cm Abweichung von den Plänen. Man soll diese jedoch dem ausführenden Tiefbauunternehmen anzeigen, welches den Kanalanschluss macht.

3. Wo können die Anschlüsse für Wasser und Strom gelegt werden und wie verläuft die Zuleitung. Geklärt: Laut evd Dormagen können die Anschlüsse wie geplant in die Ecke des Heizraumes gelegt werden. Die Anschlussleitung verläuft auf dem direkten Wege zur Straße. Es wird keine Mehrsparteneinführung gelegt, sondern zwei Einzelbohrungen durch die Kellerwand, die evd beim Anschließen selbst erstellt. Die Kellerlichtschächte sollen mind. 1 m weg von der Anschlussstelle liegen. Genauso soll der Solekreislauf der Erdwärmepumpe mind. 1 m weg von der Wasserleitung liegen (Erfrierungsgefahr).

4. Welche Abstände zu den Nachbargrundstücken soll man bei Erdwärmebohrungen einhalten. Geklärt: Laut Umweltbehörde Neuss gibt es keine amtlichen Vorgaben für die einzuhaltenden Abstände der Bohrungen zu Nachbargrundstücken etc. Als Empfehlung gilt 3 m bei Bohrungen über 50 m oder 2,5 m bei Bohrungen bis 50 m. Einen Abstand zur Straße und zum Baukörper von 2 m halten sie auch für unbedenklich. Ich habe die Stadt Dormagen (als Eigentümerin aller umliegenden Grundstücke) um eine formelle Genehmigung für solche Abstände zur Straße (2m) und zum Nachbargrund (3m) gefragt. Per E-Mail wurde mir diese Genehmigung schon erteilt, der Brief kommt noch.

Für ein paar gestalterische Fragen stehen die Antworten noch aus. Dafür brauche ich erst Kostenschätzungen von HHB-Massivbau. Das klären wir nächste Woche auch noch. Eine Frage bereitet mir im Moment noch Sorgen: Wie platziere ich die Kellerfenster, dass sie uns später nicht daran hindern, eine Garage anzubauen.

Ich muss auch noch schnell eine Elektrofima für den Baustromanschluss finden. Parallel sind wir auch fleißig dran, eine passende Badausstattung und einen Kaminofen auszusuchen. Darüber erzähle ich aber ein anderes Mal.

Schon ist die erste Gebührenrechnung der Stadt Dormagen angekommen. Für irgendeine Erklärung fürs Grundbuch haben sie mir 26 EUR berechnet. Ok, aber wenn es nicht zu oft kommt. 🙂 Die Genehmigungserklärung für den Kaufvertrag soll der Bürgermeister nächste Woche unterzeichnen. Dann geht das mit dem Grundstück auch weiter. Hier schon mal ein paar Bilder von (bald) unserem schönen Bauland in Delhoven.

In dieser Straße bauen wir bald
In der Von-Witzleben-Straße fangen wir bald an zu bauen
Noch nicht übertragen, aber schon mit unserem Baufirmenschild
Noch nicht uns, aber schon mit unserem Baufirmenschild

Grundstückkauf unterschrieben, die Bauplanung beginnt

Heute haben wir bei unserem befreundeten Notar den Grundstückkaufvertrag und die Grundschuldbestellung (für die Bank) unterschrieben. Jetzt muss noch die Stadt Dormagen (als Verkäuferin) den Vertrag bestätigen. Dann gehört das Grundstück quasi uns. Zwischendurch hat noch das Finanzamt das Sagen, wegen der Grunderwerbsteuer. Um alles weitere kümmert sich erstmal mein Notar. Bauen dürfen wir erst, wenn das Grundstück an uns im Grundbuch überschrieben ist (und dafür muss es bezahlt werden, und dafür muss die Bank das Geld freigeben und dafür muss die Grundschuld eingetragen sein… puh!). Planen, die Antragsunterlagen erarbeiten und den Bauantrag stellen können wir auch jetzt schon.  Deswegen habe ich die erste Rate schon mal an die Baufirma überwiesen und nächste Woche findet bereits das erste Planungsgespräch mit der Architektin und dem Bauleiter an der künftigen Baustelle statt.

Vermesser

Kaum aus dem Urlaub finde ich schon in meinen E-Mails den vorläufigen Lageplan von meinem Vermesser. Ich habe im Vorfeld einfach alle Vermesser aus der Umgebung angemailt (einfach im Internet nach „Vermessungsbüro Köln“ etc. gesucht) und nach einem Angebot gefragt. Natürlich muss man im Vorfeld wissen, was vom Vermesser gemacht werden soll, und am besten gleich einen festen Paketpreis einschl. aller Nebenkosten verlangen. Trotz einiger Meinungen, dass die Vermesser alle eh gleich teuer sind, haben die Angebote die entscheidenden Details aufgezeigt. Die Bandbreite der Angebote schwankte über 100%. Unglaublich!

Nun eins nach dem Anderen. Folgendes soll ein Vermesser bei einem Neubau normalerweise machen:

1. Ein Lageplan für den Baugesuch – Hierzu bestellt der Vermesser die Unterlagen vom Katasteramt, macht div. Aufnahmen auf dem Gelände, trägt verschiedene Rechte ein und überträgt später die Hauszeichnungen des Architekten in den Lageplan. Hier kann man viel Geld sparen, wenn das Bauamt hier auf einen sog. amtlichen Lageplan verzichten kann. Ein amtlicher Lageplan wird streng nach der Kostenordnung berechnet (je nach der Länge der Umrissgrenze, Form des Grundstücks und der Besonderheiten, die einzutragen sind). Ein nicht amtlicher Lageplan (ein sog. Lageplan nach HOAI) erfüllt denselben Zweck und ist für ca. die Hälfte des Geldes zu haben. Einfach beim Bauamt und bei der Baufirma (oder beim Architekten) nachfragen, ob es ok ist. Bei mir war das so.

2. Grobabsteckung – Der Vermesser markiert auf dem Grundstück, wo gebuddelt werden soll. Er setzt auch einen Höhenbezugspunkt für die Baugrube, damit vom Tiefbauunternehmen die Tiefe bestimmt werden kann. Bei dieser Leistung greift offenbar keine Kostenordnung und hier toben sich manche Vermesser aus. Es wird nach Arbeitsstunden gerechnet. Die Angebote schwanken von ein paar Hundert Euro bis etwa 2000 EUR. Also vergleichen!

3. Feinabsteckung – Wenn die Baugrube fertig ist, markiert der Vermesser centimetergenau, wo der Baukörper stehen soll. Nach dieser Markierung wird die Bodenplatte gegossen. Hier gilt offenbar dasselbe wie bei der Grobabsteckung und die Angebote schwanken gewaltig.

4. Gebäudeeinmessung – Wenn das Haus fertig ist, muss es für das Liegenschaftskataster eingemessen und dort eingetragen werden. Die Kosten hierfür sind geregelt und liegen (bei Herstellungskosten des Hauses bis 300.000 EUR) bei genau 750 EUR. Hier kann man wohl leider nichts mehr sparen.

Also am besten alle Angaben zum Grundstück (Gemarkung, Flurnummer, Größe, Grenzlänge) und zum geplanten Haus (Normalherstellungskosten) zusammentragen und ein paar Festpreisangebote von den öffentlich bestellten Vermessern anfordern.

Finanzierungszusage

Heute kam per Post die Finanzierungszusage der PSD Bank rein. Hurra! Es geht richtig los! Die Anzeichen dafür, dass die Bank OK sagt, gabs schon Ende letzter Woche. Da kamen schon die Beitrittserklärungen zur Genossenschaft rein. Es ist ja eine Genossenschaftsbank und wir mussten mit einer Mindesteinzahlung von je 25 EUR beitreten. Gestern kamen auch schon die Meldungen zur Kontoeröffnung. Und heute die definitive Zusage!

Es ist ziemlich viel Papierkram, was man durchlesen und unterschreiben muss in so einem Darlehensvertrag. Dann kommt noch eine „Zweckerklärung“ zur Grundschuld dazu. Und verständlich ist es auch nicht geschrieben. Die Zahlen stimmen jedoch: 4,34% auf 10 Jahre festgeschrieben (effektiv 4,43%, das ist sogar 0,1 Punkte weniger als wir im letzten Jahr bei der Beantragung noch hatten), 2% Tilgung, jährlich 5% Sondertilgung möglich, keine Bearbeitungsgebühren, 12 Monate ohne Bereitstellungszinsen. Was will man mehr?

Von unserem Finanzierungsberater haben wir nur leider nichts gehört. Dennoch danken wir ihm für die auf Anhieb gelungene Baufinanzierung zu Top-Konditionen! Und das obwohl einer von uns noch keine unbefristete Aufenhaltsgenemigung hat… Zum Vergleich: Der beste Zins bei Interhyp für unsere Finanzierungskonditionen liegt heute bei 4,41% (4,53% effektiv). Dabei ist der Zins heute und gestern schon wieder gesunken! Ich hätte nie gedacht, dass ein live Baufinanzierungsberater bessere Konditionen „zaubert“ als eine Internet-Vergleichsplattform.

Ab heute gehts also unwiderruflich los mit dem Projekt. Der Kaufvertrag fürs Grundstück ist schon durch einen befreundeten Notar vorbereitet. Die Grundschuldbestellung der Bank schicke ich gleich an ihn raus, damit er das auch noch gleich eintütet. Der Kaufvertrag muss jetzt mind. 2 Wochen liegen, damit er rechtskräftig unterzeichnet werden kann.

Das Vermessungsbüro habe ich auch schon ausgesucht und beauftragt. Er kann schon mal den Lageplan anfertigen. Das dauert ja auch 2-3 Wochen. Und der Lageplan wird für die Bauantragsunterlagen benötigt. Was man alles bei der Beauftragung eines Vermessers beachten muss, erzähle ich im Februar. Denn bis dahin sind wir erstmal Sonne tanken in der Karibik. 😛

Antrag auf Baufinanzierung

Heute war unser Finanzierungsberater aus Oberhausen bei uns daheim und hat sich die Unterlagen für eine Finanzierungsanfrage abgeholt. Benötigt waren Personalausweise, die letzten Gehaltsabrechnungen, Angebot und BLB der Baufirma, die Hausskizzen, die Berechnungen der Hausflächen und Räume sowie Unterlagen über Grundstücksreservierungen. Alles natürlich in Kopie, denn die Unterlagen kommen nicht zurück.

Empfolen wurde uns die PSD Bank Rhein-Ruhr eG, wohin die erste Anfrage auch geht. Der nominelle Zinssatz liegt heute bei 4,44%, was effektiv 4,53% jährlich bedeutet (bei 10 Jahren Zinsbindung und 80% Beleihung). Damit liegt die PSD Bank heute ca. 0,2 % günstiger als die bei der Baufinanzierung üblichen Internet-Banken wie Ing-DIBA oder DSL-Bank. Dazu kommt es, dass die Bedingungen sehr gut sind: 12 Monate keine Bereitstellungszinsen und keine sonstigen Gebühren. Außerdem gibts bei der PSD Bank eine richtige Geschäftsstelle in Düsseldorf, wo man auch mit Menschen sprechen kann. Und unser Bauberater kennt die Leute da und meinte, es ist schon besprochen, dass wir da was bekommen werden.

Wir haben uns gegen eine längere Zinsbindung entschieden. Der „Aufpreis“ für eine 15jährige Zinsbindung wäre 0,35 Prozentpunkte gewesen. Wir investieren besser in eine höhere Tilgung (2%) und strukturieren die Restschuld ggf. durch ein Forward-Darlehen vorzeitig um.

Lange Zeit dachten wir daran, dass wir auch die Kredite von der KfW-Bank in Anspruch nehmen sollten. Darauf war auch die Hausdämmung ausgerichtet und die Förderfähigkeit nach dem Programm Ökologisch Bauen Energiesparhaus 60 (sog. KfW60) wurde vertraglich zugesichert. Leider hat die KfW-Bank die Zinsen in den letzten 3 Monaten nicht gesenkt, wie alle anderen Banken. Daher hat ein KfW-Darlehen keinen Sinn mehr. Dann sollen sie eben auf dem Geld sitzen bleiben. Die Investition in die verbesserte Hausdämmung rentiert sich sowieso irgendwann durch die Einsparungen bei den Heizungskosten.

Am ersten Januarmontag soll die Anfrage der PSD Bank vorliegen. Dann soll es bis zur Kreditentscheidung nur eine Woche dauern. Wenn es dann soweit ist, gibts kein Zurück mehr. 🙂

Wie alles began

Nach erfolgloser Suche nach einem fertigen Haus im Rheinland, haben wir uns irgendwann Mitte 2008 die Frage gestellt, ob wir uns nicht auch ein Haus selbst bauen sollten. Davor hatten wir echte Berührungsängste mit dem Thema „Bauen“. Man berichtet ja oft über extremen Stress auf den Baustellen. Wir haben uns schnell im Internet viele Kataloge bestellt, um erstmal ein Bild über die Preislage zu machen in der Hoffnung, ein bescheidenes kleines Häuschen dürfte ja auch nicht viel Geld kosten. Dann haben wir noch den Musterpark in Wuppertal besucht und uns da umgeschaut.

Irgendwann waren wir uns sicher, dass keiner der Standardgrundrisse aus dem Katalog passt. Keiner außer einem Fertigbauhersteller, der mal was anderes im Katalog hatte als nur rechteckige Kisten. Davon inspiriert haben wir uns die ersten eigenen Skizzen gezeichnet und haben von über 50 Baufirmen ein erstes Angebot geben lassen. Dabei waren wir noch für alle Bautechnologien offen.

Die erste wichtige Erkenntnis war: die Preise unterscheiden sich enorm (30% oder so). Ein genauer Blick in die Leistungsbeschreibung ist also absolut erforderlich. Die zweite wichtigste Erkenntnis war: der Fertigbau lohnt sich für uns nicht. Die Angebote der Fertigbauhersteller lagen im Schnitt höher als die von den Massivbauern. Von den Fertigbauherstellern haben sich auch nicht viele gemeldet, nach so viel Werbung und Versprechen. Vermutlich schmeckte ihnen die freie Planung nicht. Egal. Wichtigtes Argumen für den Massivbau ist die Wertbeständigkeit. Also war für uns klar: wenn wir bauen, bauen wir massiv.

Dann haben wir uns mit den örtlichen Vertretern der „großen“ Baufirmen getroffen: T&C, IBG, DM, Helma und wie die alle heißen. Ja, bei manchen wurden wir fast zu einem Treffen gezwungen, damit wir das Angebot überhaupt sehen durften. Bei so einem Ttreffen bekommt man regelmäßig wenig Vorstellung darüber, wie und was genau gebaut wird. Man hat mit den Verkäufern zu tun, die überwiegend nur son Marketinggeplapper versuchen abzugeben. Am Ende lag dann trotzdem eine Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) und eine mehr oder weniger ausführliche Kalkulation auf dem Tisch. Die BLBs habe ich in den langen nächtlichen Recherchen genau verglichen, die für uns wichtigen Ausstattungspunkte (z.B. größere Dachüberstände, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, KfW60-Ausstattung, Schornstein etc.) ausgearbeitet und nachkalkulieren lassen.

Zum Schluss stand eine „große“ Baufirma da, mit der uns sinnvoll erschien zu bauen. Es gab erfreulicherweise auch ein Forum mit den Bauherren dieser Firma. Wir haben mit zwei guten Referenzen gesprochen. Trotz tagelanger Verhandlungen sind wir nicht zusammengekommen. Die Firma hatte eine Erdwärmeanlage mit Solarunterstützung im Angebot. Das hat den Gesamtpreis odentlich gedrückt. Das Problem war: die Firma wollte den Hersteller und die genaue Funktionsweise der Anlage nicht im Vorfeld verraten (geschweige denn im Vertrag festschreiben lassen). Auch bei den übrigen Vertragsbedingungen sind große Firmen fest an die Vorgaben aus der Firmenzentrale gebunden. Man hat als Kunde kaum Spielraum für Vertragsgestaltungen. Auch wenn der Vertreter irgendwas gestaltet, muss die Firma das nicht unbedingt annehmen. Vieles wird man erst in der sog. Projektdurchsprache oder in der Bemusterung erfahren und (nach deren Preislisten!) nachkalkulieren lassen.

Das passte uns dann auch nicht, denn wir wollten eine möglichst genaue Kalkulation im Vorfeld haben, die möglichst viele Besonderheiten der gewünschten Ausstattung und des Grundstücks berücksichtigt. Aus dem gleichen Grund wollten wir nicht mit einem Architekten bauen. Bei dieser Vertragsgestaltung kennt man im Vorfeld weder die Kosten noch die Dauer auch nur einigermaßen genau. Nach Gesprächen mit 2-3 Architekten wußte ich, dass das uns nicht weiterbringt. Das ist eher etwas für jemanden, der einen Architekten privat kennt und ihm 100% vertraut. Der Weg über einen Generalübernehmer (das ist wie Bauträger, der auf dem Grundstück der Bauherren baut), der das Haus schlüsselfertig zum Festpreis und zum festen Datum erstellt, erschien viel sicherer. Zwischen- und Sonderformen der Vertragsgestaltung, die z.B. von Baudirekt praktiziert werden, waren uns eh zu riskant.

Apropos Grundstück. Davon gibts im Rheinland auch nicht viele. Wir haben uns 2-3 (eher schlecht gelegene) Baulücken angesehen und haben uns für ein grade erschlossenes Neubaugebiet in Dormagen-Delhoven (Im Gansdahl II) entschieden. Die Grundstücke werden dort von der Stadt Dormagen vergeben, also haben wir uns um das beste von den noch vorhandenen Grundstücken beworben und haben uns es reservieren lassen. Das Baugebiet ist auf dem freien Feld am Ortsrand entstanden und es wurden im Laufe des Sommers 2008 dort die Kommunikationen und Baustraßen verlegt. Der Grundstückspreis ist mit 275€ pro m² ziemlich hoch, aber so ist es nun mal in Dormagen. Dafür ist man in 5 Minuten auf der A57 und man kann sowohl Köln als auch Düsseldorf in max. 30 Minuten erreichen. Das war für uns ja auch wichtig.

Nun fehlte noch jemand, der bauen kann. Die Suche nach einer Baufirma habe ich mir bei der ursprünglichen Menge der Kataloge viel einfacher vorgestellt. Nun ging die „Ausschreibung“ in die zweite Runde. Wir haben die Skizzen etwas abgeändert und eine genaue Liste von allen Merkmalen erstellt, die einkalkuliert werden sollen. Dann habe ich die kleineren Massivbaufirmen über Immoscout24 angeschrieben. Es gab welche, die Interesse hätten (ohne vorherige Meetings, die ich alle strikt ablehnte) zu kalkulieren und päng, 1-2 Wochen später hatten wir gute Angebote auf dem Tisch, wo anscheinend schon alle Wünsche drin waren. Für die Klärung der zahlreichen Details haben wir uns auf 2 Baufirmen konzentriert und bei diesen soweit möglich die Referenzen gecheckt.

Ja, die Referenzen ist das wichtigste für einen guten Vertrieb in der Baufirma. Nicht die Bauberater. Leider geben viele Baufirmen keine Referenzen raus oder nur widerwillig. Dabei ist das das, was einem potentiellen Interessenten die meiste Sicherheit bietet. Wie ist es bei den anderen gelaufen? Worauf muss ich noch achten? Natürlich bekommt man die guten und nicht die schlechten Fälle vorgezeigt. Manchmal sind die Referenzen auch interessiert, nur Gutes zu erzählen, da sie im Falle eines Vertragsabschlusses ein paar Hundert Euro bekommen. Dennoch halte ich es für sehr wichtig, sich die Referenzen anzuhören oder besser anzuschauen. Denn erstens, wer keine Referenzen vorweisen kann, hat wahrscheinlich keinen Bau ohne Krach fertiggestellt. Und zweitens erfährt man viel über die Baufirma in den Gesprächen zwischen den Zeilen. Außerdem bekommt man viele Ideen für die eigene Hausgestaltung und sieht, was man noch im Vertrag alles bedenken soll.

Wir haben uns auf die Baufirma domoplan fokussiert. Sie war sehr schnell in der Kommunikation per E-Mail und flexibel, was die Berücksichtigung unserer Wünsche betraf. Domoplan ist ein Vermittler, der kleinere Baufirmen aus dem Osten engagiert. Zum Vertragspartner würde dann eine kleine Baufirma HHB-Massivbau GmbH von Henry Hahn aus Eilsleben werden. Wir haben mit domoplan ca. 60 Leistungs- und Vertragsergänzungen ausgehandelt, wo alle Details der Ausführung und der Vertragspflichten noch mal festgehalten wurden. Recht seltsam, dass domoplan nach VOB/B baut. Die Gewährleistung ist jedoch auf 5 Jahre verlängert. Also ergeben sich aus der VOB/B keine Nachteile gegenüber einem „klassischen“ BGB-Bauvertrag, andererseits ist vieles genauer geregelt als im BGB.

Gesagt, getan. Wir haben den Auftrag an HHB-Massivbau am 02.01.2009 unterschrieben. Natürlich unter Vorbehalt der Finanzierung und des Grundstückkaufs. Es ist also noch offen, ob es mit dem Häuschen klappt. Nun hat die Bank das Wort.

Hallo Welt!

Willkommen zur deutschen Version von WordPress. Dies ist der erste Artikel. Bla, bla, bla…

Die Entscheidung nach der Blogsoftware für unser Bautagebuch fiel auf WordPress, ein Standardwerkzeug für Blogs. Etwas schwerfällig, aber mit vielen Features und gut erweiterbar. Ich habe bereits einige Plugins für die Suchmaschinenoptimierung und die bessere Performance installiert. Am Design muss natürlich noch was geändert werden. Aber der Grundstein für einen Baublog ist gelegt. Hoffentlich bald auch für ein Häusle.